Bundoora超值黄金地段，横跨三区，包括墨尔本皇家理工大学（RMIT）和拉筹伯大学（La Trobe）

Bundoora区位于墨尔本市中心东北部15公里处，是墨尔本皇家理工大学（RMIT）和拉筹伯大学（La Trobe）两所名校的校区。这里环境优美，空气清新，花园，医院等设施应有尽有。当地人口非常年轻化，居民人均周收入为462澳元，每个家庭1425澳 元。由于相对偏远，这里的房屋大多十分宽敞，居住条件好，有大量精品住宅。

在过去的5年内， Bundoora的别墅房价一直平稳的波动上升，从09年6月的中位价41.5万澳元到14年6月的53.5万澳元，五年共上涨了23%。

本区的公寓单元房也不例外，一直处于波动期，目前已达中价位42万澳元。

在截止至2014年9月的6个月内，该区的二手房产交易共173个，均价54万1877澳元，中位价52万澳元，最高价105万澳元，最低价25万澳元。

在Bundoora区，41.4%的居民选择买房，只有约19.7%的居民是租客，房屋的平均租金为每周325澳元。

相对于其他几个著名的大学区，Bundoora的房价最为便宜。澳洲家园网的小编也有不少朋友把这里做为投资房产的起步地段。但也需要注意，当地的租房需 求并不是特别强烈，主要的租房群体都是在校学生。另外，附近的工作机会并不是太多，如果自住，需要考虑以后的就业地点。当然，如果您是这两所大学的教授或 者员工，那么就不必有这方面的顾虑了。

很多华人知道墨尔本的Parkville都是从墨尔本大学开始的，对于很多准备前来的学生朋友和家长来说，这里是他们了解澳洲的第一站，也是他们非常关注的地方。今天就让澳洲家园网给大家详细介绍一下这里。

Parkville区：墨尔本市中心附近的绝佳地段，地处墨大，所有设施一应俱全.

Parkville 位于墨尔本市中心北面3公里处，是墨尔本最佳的内城区之一，同时也是墨尔本大学的主校区所在地。这里的大多数居民都非常年轻，55%的人口年龄位于18岁 到34岁之间。墨尔本大学是当地最重要的机构，约一半的居民都在墨大上学或从事工作。Parkville也包括很多医疗机构，包括皇家心理医院，皇家儿童 医院，也有墨尔本动物园和皇家公园。Parkville也拥有一整套完整的教育设施，从幼儿园到大学，应有尽有。

不过，虽然是墨尔本的著名大学区，这里的居民收入非常一般。平均周收入为每人327澳元，每个家庭1990澳元。

在过去的5年内， Parkville的别墅的房价表现波动上升，目前已达到中位价152.5万元。澳洲家园网的调查显示这个区别墅价格波动剧烈也由于当地别墅数量稀少，每年的交易量非常少。

相比于别墅房的价格波动，本区的公寓单元房在过去的5年内的价格相对平稳，目前已达到中位价56.25万元，比09年6月的中位价45万元，在5年间仅上涨了25%。

在截止至2014年9月的6个月内，该区的二手房产交易共58个，均价92万4333澳元，中位价80万5250 澳元，最高价262万澳元，最低价27万8千澳元。

在 Parkville区，约57%的居民是租客，只有约21%的居民选择买房，房屋的平均租金为每周370澳元。由此可见，该区的租房市场十分庞大。房源充 足，租金合理，很多在墨尔本读书的学生们都会在这里和朋友们一起合租房子，即省时省钱又方便学习。同时，该区靠近墨尔本市中心，四通八达的交通也方便所有 上班上学的人士。大片的绿地，齐全的设施，让这里成为投资自住都非常不错的选择。

如今在澳洲置业买房，不仅要看价格和位置，还要看看附近有没有好学校。由于居住的地方与学习挂钩，因此学区房愈发成为市场抢手货。墨尔本精华地段的东区Boroondara一直以来就是名校密集的区域，除了顶尖私校外，众多精英公校也在此处汇集，以下是各间学校的学区详解。

*Canterbury Girl’s Secondary College学区：

*Camberwell High School学区：

*Kew High School & Balwyn High School学区

*Box Hill High School 学区:

*East Doncaster Secondary College 学区:

*Mount Waverley & Glen Waverley Secondary College学区:

*Mckinnon Secondary College学区：

*University High School学区：

维多利亚州的物业交易印花税计算方法如下:

如购买75万澳元的物业，则需参照13万- 96万澳元这一档缴纳印花税。缴纳的印花税数额为 (750,000 – 130,000)*6% + 2,870 = 40,070澳元。

首次购房者印花税减免：

首次购房者补贴：2013年7月1日起签订合同建造或者购买新房的，首次购房者最高可获1万澳元补贴。2013年7月1日之前签订购房合同的，首次购房者最高可获7000 澳元补贴。

谈起澳洲房产投资，CBD中心会是很多人看好的地段。不过也有评论家提醒大家澳洲房产投资时购买公寓要谨慎。因为CBD中心区大多过于拥挤，而且 澳洲房产投资的高价位基本不会有太大发展空间。但是，如果澳洲房产投资者明确自己的投资方向，随着时间的增长，内城房产也会带来强劲的回报，尤 其是都会城市越来越高端的位置，澳洲房产投资获利可能越多。

　　在澳洲房产投资时，我们要怎么选择比较出色的房产呢？

1．要看特色户型

在诸多的全新CBD 公寓中大多数都有着惊人般相似的户型，不能不让人惊讶。作为睿智的投资澳洲房产者，首先要找到与众多房源有细微差异的单元，如精心设计的户型， 宽敞的生活区(与厨房用工作台隔开)，附带车位。另外车位本身就很抢手。所以如果在CBD中心买房投资澳洲房产的话一定要考虑车位。

另外在市中心生活的一个缺点就是周边都是千篇一律的环境。所以澳洲房产投资，一定要有独特的设计，最大化契合闲适的生活品味。

2. “读书看封面”

如果是作为澳洲房产投资的项目，历史建筑楼或有建筑师雕琢的外观设计的公寓楼通常要比主要是玻璃做外观和廉价修饰的泛泛的大厦要好的多。虽然都各有澳洲房产投资者追捧，不过通常是需求和供应的问题。前者比较稀缺，所以作为澳洲房产投资项目的价格和租金都会更高。

3. “一房易得，一景难求”

澳洲房产投资时，CBD 高楼的另一个超级吸引力就是风景。所以澳洲房产投资要看风景。

最重要的是，观景房一定要采光充足。自然光，空气流动高受追捧。

4. 空间舒适度

澳洲房产投资另一个值得关注的标准是可居住空间，所以房子的内部空间至少60平方米，尤其是2-3居室公寓。

5. 安静

CBD作为澳洲房产投资项目，生活方面最大的缺点就是街上传来的噪音或者大楼内部的噪音。为了避免噪音可以选择AAAC5或6星的大楼作为投资澳洲房产选择。

还要记得查看噪声源头，尤其看附近有没有夜店和餐厅之类的，估计无论是澳洲房产投资者还是租客都不想在每天早晨4点钟就被音乐噪声或者回收车上几千只瓶子碰撞的噪声吵醒。

6. 隐性成本

有的住宅楼有泳池，健身馆，礼宾，高科技等设备和服务，其中的附加物业成本可想而知。

虽然新租客会被这些而吸引，但是作为澳洲房产投资者，可能要负担额外的费用。卷门，电梯，BBQ天台花园通常都是新公寓楼配套设施，所以投资澳洲房产者要根据自己的需求选择相应配套的大楼，这样可以降低每年的维护成本。

7. 预估周边环境

如果刚搬到城市新社区，再没有比发现周围有在建公寓而正好阻碍澳洲房产投资者的观景视线更让人无语的了。所以在澳洲房产投资之前，要搜索当地政府网站，到周边环境走一走，看看周围是否有施工现象。历史建筑及10年前完工的商业大楼被开发的可能性最小。

如果周围有旧仓库和办公楼，看起来长期不用或失修，就要谨慎选择澳洲房产投资项目，这些基本会在开发商的计划之中。

海外投资者投资澳洲房产主要购买的是新房，那么购买期房就成为了一个非常好的选择，投资澳洲房产购买期房有很多好处：

1、能够在印花税上省下一笔钱。澳洲法律规定印花税是按售房合同签订之日的房产价值征收的。如果投资澳洲房产买楼花，通常是在房产开工前就签订了合同，所以印花税只需按地皮价征收。

2、可以腾出时间来为将来的住房抵押贷款存钱。投资澳洲房产买楼花签合同时，只需要交纳房屋土地10%和建房5%的订金，过户土地后交付余款，根据交付时间，会有几个月的时间用来准备余款。

3、投资澳洲房产的升值。从开发商开始挖坑，到打地基，到建楼，到做内部装修，这个价格都是逐步上去的，所以如果买房的目的是投资的话，买楼花是最好的投资。

4、可以按照自己的喜好来选择物业。如果购买的物业打算投资，那楼层、户型等因素都是很重要的；如果物业是用于自住的，你还可以按照自己的喜好来选择地板颜色等。

总之说来如果不是等着房子入住，投资澳洲房产购买期房比现房划算得多。在众多的期房选择中有一种方式是自己”买地建房“，您可以选择自己满意的土地建造属于自己的理想家园。

2014年澳洲房地产拍卖市场终于拉开了新一年的序幕，澳洲房市整体上呈现出复苏的景象，维省地产协会(REIV)12月季度的数据显示购房需求在增长，房价上升可期。特别是投资者开始返回市场，更多的业主也趁此机会进行房产的置换和更新。

目 前澳洲大多数首府城市的房产价格是展现2014年的复苏势头，人口的增长是带动住房需求的第一要素；拿墨尔本举例而言，该城市人口年增长率为2%，与澳洲 整体人口增长率持平，自本世纪初以来已经新增90万人口，总人口预计将在2050年之前达到800万。在2012年年中，墨尔本人口数量大约为425万 人，与2000年相比增加了27%。如果墨尔本人口以目前的速度持续增加，墨尔本的人口将在2025年突破500万人，在2037年将赶超悉尼，并在 2049年达到800万人。温故而知新，追溯历史，是为了更好的读懂未来，掌握市场发展动向的钥匙。

如图表所示，记录了澳大利亚房产协会从1975年至2012年墨尔本别墅和公寓中位价的走势图，从分析图表及参考历史数据，可以对过去房价历史增长及未来市场预期做如下总结：

(1)、墨尔本地区别墅和公寓的历史均价稳定增长，过去37年当中，别墅中位价平均每年增长8%，公寓中位价平均每年增长6%；

(2)、增长周期稳定，有规律；基本体现为8—9年别墅均价翻一倍；

(3)、房价调整期及下跌期很短，在过去的37年中仅1990-1995年有5年的价格调整，2010年-2012年房价短暂下跌，且下跌幅度不大，并在2013年初步入增长周期，且最新的过去12个月中位价增长数据显示，2013年墨尔本别墅中位价格增长9.8%。

(4)、墨尔本是澳洲第二大城市，而房价却不是排列在第二位，而是排在只有30万人口的达尔文之后，目前中位价排名澳洲各个首府城市第三位。

业 内专家点评：我们从别墅中位价的价格变动可以总结：墨尔本房地产资本增长率从长期来看增长稳定，且很少有调整周期，即使有调整，时间也非常短暂；，在 2013年墨尔本拍卖清出率屡创新高的市场背景下，房产价格上升趋势可以确立。特别提醒国内的房产投资者，公寓中位价格的涨跌走势图所揭示的是大墨尔本地 区38个市政区(Coucil)包括265个Suburbs的二手公寓的中位价格变化曲线，而不是长期公寓楼花和期房、新建公寓、高层公寓、市中心公寓的 价格走势图。

对墨尔本房地产市场充满期待的澳洲境内投资者及包括中国在内的海外房地产投资者们而言，资产配置到世界最适合宜居的城市——墨尔本就是他们的财富梦想的实现之地。这个梦想之所以可以成真，是基于下面的几个积极因素：

(1)、 海外投资机构蜂拥而入，需求激增；墨尔本区域的海外机构买家正在快速增加。中国新领导班子的形成、及印度尼西亚政党交替等因素加快了海外买家进入澳洲市场 的步伐。在2012年度，澳洲政府审查并批准了5000份中国企业投资项目申请，其价值约为160亿澳币，其中40亿澳币投资于房地产领域。华人背景的公 司居多，也有部分投资客来自印度尼西亚、新加坡、马来西亚、印度、韩国、日本等国。

(2)、银行贷款利率创新低，让投资者 的可负担能力大大提升；澳洲各个金融机构和银行的贷款利率已经创下澳洲过去历史50年的新低，有些银行推出的3年期固定贷款的按揭利率仅为4.99%，极 大刺激了购房者的入市热情。详见下图对澳联储历史现金利率走势图(房贷利率是在现金利率基础上加2.5%，但与现金利率的调整趋势保持一致）

3)、受美元走强，大宗商品需求减弱影响，澳元汇率现投资良机；汇率走低，吸引众多海外个人投资人进入墨尔本市场

2013 年年底，澳币兑换人民币的汇率已经达到1澳币=5.4人民币。这是自2010年之后的澳币的最低点。澳币在2011年中旬最高时曾经 1澳币=7.09人民币。这对于过去五年澳元兑换人民币的平均值6.3元来看，是在澳元汇率上绝对值得介入的时间点。而在短短的过去3个月，澳元相对于人 民币升值8%。

(4)、墨尔本地区房价调整期结束，步入上升通道，买入时间恰当；投资于“右向”区间是职业投资者的交易格言，不管是最股票还是房地产。即是我们俗称的“买涨不买跌”。

近日福布斯发布今年的十大华人投资移民国家榜单，澳洲赫然位居榜首，该榜单从多方面对各国进行考察，提取了包括和平、医疗、经济、教育、政治、出行等因素在内的最新一年的相关国际报告进行数据整合。

和2013年的榜单相比，澳洲上升一名，登上了今年的榜首。一直以来澳洲就以完善的医疗体系、高质量的教育水平、安全的社会环境以及较为传统的移民文化，深受华人青睐。

观察最近华人移民的方向，澳洲和新西兰仍然大热，而北美地区由于移民政策的变化，使得不少人产生了观望情绪。与此同时，欧洲各国继续受到华人的青睐，目的地也不再单纯局限于西欧地区，而是在中欧、南欧发展出更多的移民聚集地。

另一处显着的特点是投资移民的方式越发多样性。和往年单纯依靠投资指定债券、股票的方式来进行移民不同，现在除了这类传统的项目之外，包括在目的国投资、 创建企业，进而产生就业和经济效益，以及直接购买当地房产，拉动经济需求等方式都成为华人投资移民他国的重要方式。

另外，华人在对待投资移民上的态度也发生着变化，不再是单纯地花钱购买居留权、买国籍，而是着实将此视为自身资产配置的一种有效手段。比如近期兴起的在海 外投资酒庄，看中的就不单纯是葡萄酒加工生产，而是包括了旅游、房地产开发等方面在内的综合考虑。进行移民的同时，通过投资使自身财富增值，已成为当下华 人移民的出发点。

总体来说海外移民并不轻松，和付出的财富、时间相比，更艰难的其实是永久居住甚至入籍后如何真正在新的家园生活。华人固有的坚韧、吃苦耐劳，如果能和新家园的生活规划相结合，相信一定会实现心中的梦想、过上理想的生活。