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澳洲房产贷款流程详解

澳洲房屋贷款流程

选择房屋—确定预算—联系贷款机构—递交申请—-评估—交换合同达成共识—贷款完成

一、选择合适的房屋

这部分需要贷款人考虑包括房屋面积、结构构成、地理位置、室内外设施等会影响舒适程度的因素。

二、确定自己的预算

除 了购买房产所需费用,其它预算包括贷款机构费用、转让证书制作费用、保险费、法律事务费用、地产代理费用、律师费、物业费(购买别墅无需物业管理费)、市 政费、审定合同费用、排污管费和印花税。印花税是你的抵押贷款后最大的开支。印花税是您购买的财产贷款都必须支付的费用。如果你是借款超过80%的财产的 价值,就需要贷款人抵押贷款保险贷款人的按揭保险通常是收取一次性的保费计算递加。

三、进入贷款程序

当选定房子之后,先付2000至5000澳元定金。待贷款程序完成后,即可交钱入住。需要注意的是,如果因为种种原因造成您的资信条件无法贷出您期望的额度,导致贷款无法按时完成,房屋所有者有权不退还定金,还有权房屋卖给别人。

贷款所需时间一般为六周,包括了评估和审核合同所需时间。买房之前请先联系贷款机构,先做一个预审,告诉您贷款额度和所需时间,这样可以帮你免除上述风险。另外,大多数贷款机构都有自己的合作房产中介,您可以以更优惠的价格买到看中的房屋。

四、澳洲房产贷款所需资料

所需材料会因为贷款机构、金融产品不同而不同。简单来说,贷款机构为了保证他们的合法权益,材料主要来自是几个方面:

1、 资产:原有房产、存款、汽车、财物等;

2、 债务:信用卡账单、6个月内还贷账单、其他贷款和负债情况。

3、 收入:薪水( 一封雇主信,两份最新工资单,工资收入证明),其他收入,来自房屋投资的收入也包括在内;

4、 支出:这部分一般不作书面要求,金融计算器会自动抵扣支出。

5、 证件:护照和驾照的复印件。另外还需要提供身份证明,即100points的ID。这是贷款机构根据签发证件的组织的权威程度而给予证件的分数。您提供的证件分数相加必须大于100分。

6、 存款帐单:金额需要大于首付加所有购房费用以及贷款费用,证明有足够的资金。

7、 海外置业投资者需要提供允许海外人士投资置业的政府批文(FIRB Approval)、

自雇人士贷款申请需要提供两年纳税证明、购房贷款需要提供房屋购买合同。

五、澳洲房产合理避税

华人移民不得不面对的问题是由于避税造成了收入证明的收入很低,同时也导致申请贷款的额度偏小,无法满足需求。联系贷款中介应该可以根据实际情况找到解决办法。

刚刚毕业的学生、自由职业者或者新移民能提供的有效收入证明会遇到困难,一些银行或者其他机构的特殊产品可以帮到他们是因为这些特殊产品不会要求传统收入证明并且通过其他途径证明这些人有还款能力,从而得到合时额度的贷款。

六、银行和非金融机构的区别

在中国,贷款由银行贷出。在澳大利亚,除了银行外,其它组织(non-bank lender)都有放贷权限。他们的资金来源并非银行或者储蓄,而是通过基金、信托等方式筹集资金。

银 行是华人贷款选择首选,但大部分澳洲人对银行有抵触情绪。对贷款人来说,最重要的是产品而不是机构。适合自己的金融产品比机构组织的名气更重要。金融机构 的信用评级是衡量它的稳定与否的标准。不少非银行组织的评级并不低于银行甚至比银行还高。澳大利亚法律保障私有财产,意味着借贷机构倒闭也不会影响申请贷 款的人,即使地契房契在他们手里,但债权人换来并不能原债权人和申请人的合同来卖掉房屋以清偿欠款。

 

七、澳洲房产贷款利率

房 贷产品有可变利率和固定利率之分。固定利率一般会因为上升趋势比可变率高一些。选择固定利率意味着给申请人的未来利率带来保险,放贷人或者机构会因为自己 资金自由度的损失而向贷款人收取多一些费用。关于固定利率需要注意两点,一是固定利率最多只能维持5年,当这个期限结束之后,申请人需要根据当时利率和贷 款机构商讨一个新的利率。二是在最终settlement之前,固定利率是可变的,这个变动由贷款人决定。贷款人如果希望自己在settlement之前 还能够享受这个利率,那么贷款人必须额外支付锁定费用,导致了固定利率会比可变利率高的情况出现。

联储银行的利率变动代表了政府对于金融市场的影响力,金融机构的可变利率都是基于联储银行的利率变动而作出改变,过于频繁的变动并不利于国家经济和消费者的信心。联储银行的变化需要多方面相信论证,所以不会太过于频繁。

另 外,诸如honeymoon rate或者introductory rate这些出现在其他金融组织广告的低利率看起来很优惠,但实际上只能维持一年。一年后贷款会跳到高一点的利率。此时想要转其他利息较低的金融产品就需 要支付额外费用,转其他金融机构更需要支付罚金。一次贷款可以长达20到30年,贷款人会因此支付很多不必要的冤枉费用。所以恳请贷款人务必好好审阅合同 条款,保障自己的利益。

八、澳洲房产优惠政策

所购房屋若是申请人在澳大利亚第一套物业,并以购买目的为自住的澳大利亚公民,根据法规可以获得根据州规定不同的折扣。这些优惠包括上述印花税等折扣。

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